Reforma do Código Civil dos Condomínios: o que muda para a gestão condominial

Nos últimos anos, a discussão sobre a Reforma do Código Civil dos Condomínios ganhou força, especialmente por conta da evolução do mercado imobiliário e do surgimento de novas demandas na vida condominial. Situações como o aumento dos conflitos internos, o avanço da hospedagem por aplicativos, mudanças no perfil dos moradores e a necessidade de regras mais claras para uso das áreas comuns mostraram que o Código Civil de 2002 já não acompanha totalmente a realidade atual.

Esses desafios abriram espaço para debates mais profundos sobre governança, responsabilidades, direitos e deveres dentro dos condomínios. E é justamente para modernizar esse cenário que foi apresentado no Senado o Projeto de Lei 4/2025, que propõe ajustes significativos na legislação e busca dar mais segurança jurídica para síndicos, administradoras, condôminos e construtoras.

A seguir, você verá o que o projeto traz de mais relevante, como essas mudanças podem afetar o dia a dia dos condomínios e quais cuidados serão necessários durante a transição para um novo regime legal.

O panorama legislativo: o Projeto de Lei 4/2025 e seus objetivos

O Projeto de Lei 4/2025, em análise no Senado Federal, busca atualizar o Código Civil e outras normas que já não refletem a dinâmica atual da vida em sociedade. A proposta nasce da necessidade de modernizar o direito civil para acompanhar avanços tecnológicos, novas formas de contratação, mudanças no modo de morar e na própria estrutura do mercado imobiliário.

Os objetivos do PL são claros: modernizar o Código frente ao cenário digital e consolidar regras civis alinhadas às transformações sociais, econômicas e imobiliárias das últimas décadas. No universo dos condomínios edilícios, o texto toca em pontos sensíveis que hoje geram conflitos e insegurança jurídica.

Entre eles estão a governança interna, a possibilidade de o condomínio ter personalidade jurídica, o uso das unidades, os limites de atuação do síndico, as sanções aplicáveis e a definição de responsabilidades.

Como a proposta ainda está em tramitação, nada muda de imediato. Até que o texto seja aprovado, sancionado e entre em vigor após a vacatio legis, continuam valendo as regras do Código Civil atual.

Principais mudanças propostas para os condomínios edilícios

1. Personalidade jurídica dos condomínios

Hoje o Código Civil não reconhece de forma expressa a personalidade jurídica do condomínio edilício. Isso cria lacunas na hora de firmar contratos, defender direitos e estruturar a gestão.

A proposta de reforma muda esse cenário ao permitir que o condomínio adquira personalidade jurídica por deliberação dos condôminos. A medida aumenta a autonomia administrativa e aproxima a lei da prática já consolidada em muitos tribunais.

Os ganhos são claros:

• mais segurança para assumir obrigações;
• maior capacidade de defesa em ações judiciais;
• possibilidade de patrimônio próprio;
• atuação mais eficiente do síndico;
• alinhamento com o entendimento predominante na jurisprudência.

2. Hospedagem atípica e uso das unidades autônomas

A popularização de plataformas de hospedagem, como o Airbnb, criou conflitos sobre a destinação residencial das unidades. Muitos condomínios enfrentam problemas de rotatividade excessiva, circulação de desconhecidos e perturbações à convivência.

A reforma propõe dar uma solução direta: a convenção ou a assembleia, com quórum qualificado, poderá proibir expressamente esse tipo de hospedagem. Isso devolve ao condomínio o poder de disciplinar o uso das unidades conforme sua realidade.

Os efeitos dessa medida incluem:

• mais segurança jurídica na aplicação de restrições;
• proteção da ordem e do bem-estar coletivo;
• influência na valorização das unidades;
• ajustes no planejamento de investidores que dependem de locação de curta duração.

3. Uso exclusivo de áreas comuns

As áreas comuns sempre foram um foco de disputa, especialmente quando algum morador tenta usá-las de forma privilegiada. A proposta de reforma procura reduzir esse tipo de conflito ao regulamentar melhor o uso exclusivo ou diferenciado e ao dar mais clareza às decisões da assembleia.

O objetivo é fortalecer a convenção e o regulamento interno e evitar disputas desnecessárias, mesmo que o texto ainda não apresente detalhes minuciosos.

4. Assembleias, quóruns e participação de inadimplentes

O projeto reforça a autonomia da assembleia e busca tornar as decisões mais previsíveis. Entre as mudanças sugeridas estão:

• quórum qualificado de 2/3 para temas de maior impacto;
• regras mais claras sobre a participação de inadimplentes;
• possibilidade de multas maiores, chegando a 10% do débito.

Esses ajustes afetam a rotina de gestão e influenciam diretamente a saúde financeira e a organização interna do condomínio. Também oferecem mais estabilidade jurídica, já que reduzem dúvidas sobre o alcance das deliberações.

5. Exclusão do condômino antissocial e novas sanções

Um dos pontos mais marcantes da reforma é a possibilidade de exclusão do condômino antissocial. A medida dependerá de aprovação em assembleia e confirmação judicial, mas representa um avanço para lidar com situações extremas em que o comportamento de um morador prejudica toda a coletividade.

Além disso, o projeto prevê multas mais altas para os inadimplentes e proíbe descontos para quem paga antecipado, buscando equilibrar a gestão e evitar práticas que desequilibrem o caixa do condomínio.

Na prática, essas mudanças:

• oferecem mecanismos mais firmes para enfrentar condutas graves;
• reduzem a dependência de processos judiciais demorados;
• exigem cautela e orientação jurídica para evitar excessos.

Impactos práticos para síndicos, condôminos e administradoras

A reforma promete mexer de forma direta na dinâmica dos condomínios. Para a gestão, o resultado tende a ser positivo: assembleias mais eficientes, convenções mais completas e decisões com maior respaldo jurídico. Com regras mais claras, o síndico ganha segurança para agir e o condomínio reduz o risco de conflitos e questionamentos posteriores.

Para os moradores, o impacto está na transparência. Direitos e deveres ficam mais nítidos, as normas de uso das unidades deixam de depender apenas de interpretações e a convivência passa a ter limites mais definidos.

As administradoras e os síndicos terão trabalho extra na fase de adaptação. Será necessário revisar convenções e regulamentos internos, ajustar rotinas de cobrança, multas e comunicação, além de atualizar práticas ligadas à condução de assembleias e aplicação de sanções. Em muitos casos, será indispensável contar com apoio jurídico para evitar decisões que possam ser anuladas no futuro.

Essas mudanças afetam situações que já fazem parte do dia a dia dos condomínios, como o uso de plataformas de hospedagem, a gestão de moradores que apresentam comportamento antissocial e o tratamento da inadimplência. Com a reforma, cada um desses pontos passa a ter ferramentas mais claras para solução, o que tende a reduzir disputas internas e facilitar a administração.

Desafios e pontos de atenção na transição para o novo regime

A reforma não entra em vigor imediatamente. Após a aprovação e sanção, ainda haverá a vacatio legis, um período necessário para que os condomínios ajustem seus documentos e rotinas. Esse intervalo será decisivo para evitar decisões apressadas ou incompatíveis com a nova lei.

Um dos maiores desafios será revisar convenções e regimentos internos. Esses documentos precisarão de atenção técnica para se alinhar às novas regras, especialmente em temas como:

• quórum qualificado para deliberações relevantes;
• limites da autorregulação condominial;
• critérios para uso das unidades e áreas comuns;
• aplicação de sanções e responsabilidades.

Outro ponto sensível envolve decisões mais duras, como multas elevadas ou exclusão de condômino antissocial. Para evitar nulidades ou disputas, será essencial:

• observar os quóruns corretos;
• registrar todos os procedimentos de forma clara;
• garantir respaldo jurídico antes de aplicar qualquer medida extrema.

Diante dessas exigências, a busca por assessoria especializada é estratégica. Contar com apoio jurídico e técnico durante a fase de adaptação reduz riscos, fortalece as decisões da assembleia e ajuda o condomínio a iniciar o novo regime com segurança.

Prepare-se para as mudanças com o suporte da Athemos

A Athemos reúne expertise em contabilidade, administração condominial e facilities, oferecendo apoio técnico para síndicos, administradoras, construtoras e condomínios que precisam se adaptar às novas regras. Com atuação integrada, a empresa auxilia em etapas fundamentais:

• atualização da convenção e do regulamento interno;
• revisão e ajuste de procedimentos operacionais;
• acompanhamento jurídico-administrativo em decisões sensíveis;
• suporte direto ao síndico na condução de assembleias e deliberações;
• implementação de boas práticas que fortalecem a gestão.

A transição para o novo regime será mais simples para quem se planejar desde já. Prepare seu condomínio com segurança jurídica, eficiência e gestão profissional para enfrentar a nova fase legislativa. Fale com a Athemos e solicite uma proposta! 

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